时间： 2024-04-10 02:31:05 作者: 华体会体育直播
自2021年下半年以来，随着部分房企流动性危机出现，出险房企急于打通项目股权出售渠道，市场上收并购机会增加。
据克而瑞北京监测，2023年全国涉房收并购体量下降，成交数量同比下降7.1%，成交额同比下降31.2%，成交大多分布在在综合、办公和工业/园区三类，公寓和酒店物业成交回暖。
我们认为，随着REITs资产扩容至消费基础设施，商业资产重估空间提升，未来商业资产获得市场青睐。
数据来源说明：涉及全国房地产收并购资产交易（含拟收购），包括住宅、商业、办公、酒店、公寓、工业/园区、数据中心等物业类型。
第一轮自2016年下半年开始，这轮收并购潮典型特征是企业规模扩张驱动。行业收并购规模在2017年达到高位，并延续至2018、2019年。通过收并购快速扩充土储，成为当时房企保持规模增长和完成战略布局的重要方法。据不完全统计，在2017年上半年和下半年，中国房地产行业收并购规模分别达到近4200亿元和4500亿元，均超过往年全年的规模。
第二轮是在2020年下半年“三道红线”提出后，在降负债、降杠杆的监督管理要求以及行业下行、企业自身流动性承压的背景下，基于资产出让、业务剥离的需要，带动行业收并购规模再次走高，2021年全年行业收并购规模近7600亿元，2022年上半年也达到逾3700亿元。
这主要是因为，当时房企并购资金的来源以银行并购贷款为主，自2021年底并购贷款被首次提及起，并购贷款授信名单从国企央企向民企延伸。但自2022年5月以后，市场上没有房企再获新增贷款额度。在市场未回暖、不确定性高的情况下，多数房企并购意愿不高，并购融资推进缓慢。
进入2023年政策层面鼓励通过市场化收并购的方式纾困出险房企，但经济仍处于平稳恢复期，收并购资产规模下降，买方更为谨慎，投资需求下降。
据克而瑞北京监测，2023年全国涉房类项目收并购共成交369笔（含拟收购），成交金额达1995亿元，分别同比下降7.1%和31.2%，整体成交体量会降低。其中下半年共成交183笔，成交金额为892亿元，成交笔数同比2022年同期下降9.9%，成交金额同比下降38.8%。纵观2023年四个季度收并购情况，从Q2季度至Q4季度，连续3个季度成交情况均不景气，季度成交金额平均值约429亿元。
2023年涉房收并购成交笔数虽有保持一定量，但是现行市场“成交规模下降、成交总价低”的态势在2023年表现最为明显。
从物业类别上看，2023年成交大多分布在在综合、办公、工业/园区物业三类，成交金额分别占比25.5%、24.9%、22.4%；公寓和酒店物业成交回暖。
其中，综合类物业成交最多，成交金额为507.8亿元，成交共43笔；其次为办公物业，成交金额为495.9亿元，成交共53笔。工业/园区、商业虽然成交笔数较多，但成交金额相对较少，工业/园区物业成交135笔，成交金额447.2亿元，商业物业成交99笔，成交金额281.7亿元（根本原因是有些物业未对外披露具体成交价格和物业成交规模较小）。
2023年公寓、酒店物业成交回暖，成交金额分别同比增长93.0%和11.9%。2023年下半年成交大多分布在在工业/园区、商业和办公三类，成交金额分别占比22.7%、20.2%、19.5%，与2023年上半年不同的是，综合类物业成交金额断崖下降，位居第四，占比14.2%。
从买方类型来看，2023年房地产开发运营商与投资机构成交单量占总成交单数的40%，投资机构成交单数明显减少，投资需求下降。2023年，房地产开发运营商成交单数最多，成交共60笔，成交总金额为435.7亿元；投资机构买家共计47笔（同比下降52.0%），成交金额为300.1亿元（同比下降57.1%），投资需求明显下降。
2023年下半年，房地产开发运营商买方数量比投资机构多11单，位居买方首位；房地产开发运营商共成交25笔，成交金额为130.7亿元；投资机构共成交14笔，成交金额为39.7亿元。
卖方行业以房地产开发运营商为主，2023年房地产开发运营商共出售131笔，同比2022年下降28%。2023年下半年房地产开发运营商出售72笔，同比下降19%，占总单数的42.6%。纵观2023年四个季度，房地产开发运营商从始至终保持出售首位。
目前收并购市场重点依然聚焦于一二线城市或战略深耕区域的资产，企业对收并购的态度和资产选择上更加谨慎。
2023年涉房收并购成交热点地区前三名分别为浙江、上海、北京，成交单量分别为59笔、58笔和49笔，三个地区成交单数占总单数的45.0%，成交金额分别为156.2亿元、459.9亿元和341.5亿元。
城市能级方面，2023年涉房收并购在成交额上以一线城市成交为主，在成交单量上以二线.3%和47.3%。二线%。
